Academi Arian MSE
Academi Arian MSE

Dechreuwch y cwrs yma am ddim nawr. Crëwch gofrif a mewngofnodwch. Ar ôl o chi gwblhau cwrs byddwch yn derbyn datganiad cyfranogiad neu fathodyn digidol os oes un ar gael.

Cwrs am ddim

Academi Arian MSE

1.1 Yr eiddo dan sylw a phwysigrwydd ‘benthyciad mewn cymhariaeth â gwerth’

Yn ogystal â chynnal y profion credyd, fforddiadwyedd a straen, bydd eich benthyciwr eisiau manylion yr eiddo rydych chi’n gobeithio ei brynu.

Mae’n dangos y geiriau ‘Loan to Value’ wedi’u hysgrifennu a’u tanlinellu ar sgrin.
Ffigur 2 Beth yw'r gymhareb rhwng benthyciad a gwerth ar gyfer eich eiddo?

Mae hyn oherwydd bod y rhan fwyaf o forgeisi wedi’u ‘diogelu’ ar werth yr eiddo neu’r tir y cawsant eu defnyddio i'w prynu. Mae hyn yn golygu, os bydd y benthyciwr yn methu ad-dalu’r taliadau morgais gofynnol, y gall y banc adfeddiannu’r eiddo a’i werthu i adfer yr arian a fenthycwyd yn wreiddiol.

Bydd eich benthyciwr eisiau gwybod tri pheth am yr eiddo:

  • A ydych chi’n prynu eiddo rhydd-ddaliad neu lesddaliad? Y gwahaniaeth rhwng y ddau yw nad yw lesddeiliad yn berchen ar y tir mae ei eiddo wedi'i adeiladu arno, a dim ond am gyfnod y les mae’n berchen ar yr eiddo. Mae llawer o fenthycwyr yn amharod i fenthyca arian ar gyfer eiddo lesddaliad, yn enwedig pan mae cyfnod y les yn fyr (80 mlynedd neu lai). Y rheswm am hyn yw y gallai eiddo o'r fath fod yn anodd ei werthu oni bai fod y les yn cael ei hymestyn. Nodwch fod perchnogion eiddo lesddaliad hefyd yn wynebu rhai costau cysylltiedig â'r eiddo, gan gynnwys costau cynnal a chadw (er enghraifft, i dalu am drwsio tu allan yr adeilad, yn enwedig y rheini sy’n byw mewn bloc o fflatiau) a rhent tir – ffi sy’n cael ei thalu i berchennog y tir rhydd-ddaliad y mae'r eiddo wedi cael ei adeiladu arno.
  • Ydych chi’n prynu eiddo i fyw ynddo (eich ‘prif’ breswylfa) neu i’w rentu (‘prynu-i-rentu’)? Bydd benthycwyr yn codi cyfradd morgais uwch ar eiddo prynu-i-rentu.
  • Oes unrhyw beth am yr eiddo a allai olygu ei bod yn risg darparu morgais ar ei gyfer? Er enghraifft, a yw’n eiddo hen iawn, neu a yw’r adeiladwaith yn anarferol (ee, wedi'i adeiladu â gwellt yn hytrach na brics)? A yw’r eiddo mewn lleoliad anarferol (ee, uwchben siop, a allai arwain at broblemau cysylltiedig â mynediad a chyfrifoldebau cynnal a chadw)?

Cyn cytuno ar forgais, bydd y benthyciwr yn cael prisiad o werth yr eiddo rydych chi eisiau ei brynu. I'r rhan fwyaf o fenthycwyr, y morgais mwyaf y byddant yn ei ddarparu yw 95% o werth yr eiddo – neu fenthyciad mewn cymhariaeth â gwerth (LTV) o 95%. Mae hyn gan gymryd nad yw swm y morgais yn fwy na’r uchafswm mae’r benthyciwr yn fodlon ei fenthyca i chi yn unol â'r prawf fforddiadwyedd.

Felly, ar gyfer eiddo sy’n costio £200,000, byddai morgais ar gyfer LTV o 95% yn eich galluogi chi i fenthyca £190,000 (£200,000 x 95%), gan olygu bod angen i chi ddarparu'r £10,000 arall.

Arweiniodd effaith pandemig COVID-19 ar yr economi at fwy o ofal gan fenthycwyr morgeisi wrth ddarparu morgeisi LTV uchel. I fynd i'r afael â hyn, yn 2021 cyflwynodd y llywodraeth warant i fenthycwyr mewn perthynas â swm morgais rhwng benthyciad o gymharu â gwerth o 80% i 95%. Mae'r warant hon yn gymwys i forgeisi ar gyfer eiddo â gwerth ar y farchnad o hyd at £600,000 y bydd y benthycwyr yn byw ynddo - felly nid yw'n gymwys i eiddo ‘prynu i'w osod’.

Mae’r gyfradd llog a godir ar eich morgais fel arfer yn gysylltiedig â’r benthyciad mewn cymhariaeth â gwerth (LTV). Mae benthyciadau mewn cymhariaeth â gwerth is yn denu cyfraddau llog (ychydig yn) is ar forgeisi. Felly, gallai fod yn synhwyrol cymryd camau i leihau LTV eich morgais.

Gan nad yw benthycwyr yn tueddu i ddarparu 100% o forgeisi LTV, mae angen defnyddio cyllid arall i ategu’r morgais er mwyn bodloni’r pris y cytunwyd arno ar gyfer prynu’r eiddo. I brynwyr tro cyntaf, gallai hyn ddeillio o’r arian a geir o ISA Cymorth i Brynu neu ISA Gydol Oes (LISA). Mae’r rhain yn gynilion arbenigol sydd wedi’u llunio i helpu prynwyr tro cyntaf i gael eu troed ar yr ysgol eiddo drwy roi hwb i'w cynilion. Sylwch nad yw ISAs Cymorth i Brynu ar gael i ymgeiswyr newydd mwyach, ond gall y rheini sydd eisoes â chyfrifon eu defnyddio i’w helpu i brynu eiddo.

Gweithgaredd 1 Lleihau LTV y morgais

Timing: Dylech ganiatáu tua 5 munud

Beth ydw i’n gallu ei wneud i leihau'r LTV ar fy morgais?

Rhowch eich sylwadau yn y blwch isod a’u cadw i ddatgelu'r drafodaeth.

I ddefnyddio’r ymarferoldeb rhyngweithiol yma, bydd angen cyfrif am ddim gyda’r Brifysgol Agored. Mewngofnodwch neu gofrestrwch.
Interactive feature not available in single page view (see it in standard view).

Discussion

Mae lleihau’r LTV – sy’n her i brynwyr tro cyntaf yn enwedig – yn golygu dod o hyd i ffynonellau eraill o arian i’ch helpu i ariannu eich pryniant. Mae hyn yn lleihau maint y morgais bydd ei angen arnoch. Mae rhai opsiynau yn cynnwys defnyddio eich cynilion neu efallai ofyn am help gan eich ffrindiau neu’ch teulu (er enghraifft, ‘Banc Mam a Dad’). Beth bynnag fo'r sefyllfa, bydd eich benthyciwr yn gofyn am fanylion yr arian arall rydych chi’n ei ddefnyddio i ategu’r morgais i brynu eiddo. Os ydych chi’n defnyddio ‘Banc Mam a Dad’ – neu ffynonellau tebyg o arian – bydd y darparwr angen cadarnhad ysgrifenedig bod yr arian yn rhodd. Heb hwn, gallai’r benthyciwr dybio mai benthyciad yw’r arian a’i gynnwys yn y prawf fforddiadwyedd (gyda’r risg y bydd hyn yn arwain at leihau maint y morgais y bydd yn fodlon ei fenthyca i chi).

Dros amser, efallai y byddwch yn symud i gartref newydd (a morgais newydd yn sgil hynny). Bydd cadw’r LTV i lawr yn dod yn haws bryd hynny. Mae hyn oherwydd mai’r duedd gyffredinol ers degawdau yw bod prisiau tai yn codi. Felly, pan fyddwch chi’n gwerthu eich cartref cyntaf – yn enwedig os ydych chi wedi byw ynddo ers sawl blwyddyn – mae’n debygol (ond ddim yn sicr) y byddwch chi’n cael mwy o arian nag y gwnaethoch chi ei dalu amdano. Mae’r arian, neu’r ‘ecwiti’, rydych chi’n ei gael o werthu’r eiddo yn gallu cael ei ddefnyddio fel blaendal ar eich eiddo nesaf, ac felly’n cadw LTV y morgais newydd i lawr. A dweud y gwir, efallai y byddwch yn gallu lleihau eich LTV heb symud tŷ, drwy ad-dalu eich morgais presennol ar ôl nifer o flynyddoedd ac ymrwymo i forgais newydd (gelwir hyn yn ‘ailforgeisio’).

Pam mae benthycwyr yn codi cyfraddau llog is ar forgeisi sydd ag LTV is?

Rhowch eich sylwadau yn y blwch isod a’u cadw i ddatgelu'r drafodaeth.

I ddefnyddio’r ymarferoldeb rhyngweithiol yma, bydd angen cyfrif am ddim gyda’r Brifysgol Agored. Mewngofnodwch neu gofrestrwch.
Interactive feature not available in single page view (see it in standard view).

Discussion

Mae’r banciau’n codi cyfraddau llog is ar forgeisi sydd ag LTV is, oherwydd mae cyfran fwy o werth y tŷ wedi cael ei ad-dalu, sydd felly’n lleihau’r risg y bydd y benthyciwr yn colli arian ar y morgais a ddarperir. Os oes rhaid i’r benthyciwr adfeddiannu eiddo a’i werthu yn ystod cyfnod lle mae prisiau tai yn gostwng, mae llai o risg o golli arian os oedd yr LTV gwreiddiol yn 60% na phe bai’n 95%, er enghraifft.

Iawn – fe ddylech chi ddeall beth fydd benthyciwr yn chwilio amdano pan fyddwch chi’n gwneud cais am forgais erbyn hyn. Ond mae gwahanol fathau o gynnyrch morgais – felly pa fath ddylech chi fynd amdano?

AOM_2

Oeddech chi'n gwybod pe byddech chi'n astudio cwrs rhan-amser â thâl gyda'r Brifysgol Agored yng Nghymru, gallech gael hyd at £4,500* i'ch helpu gyda'ch costau byw?

Mwy o wybodaeth

*Mae rheolau cymhwysedd yn berthnasol ar gyfer cymorth ariannol.