1.1 Yr eiddo dan sylw a phwysigrwydd ‘benthyciad mewn cymhariaeth â gwerth’
Yn ogystal â chynnal y profion credyd, fforddiadwyedd a straen, bydd eich benthyciwr eisiau manylion yr eiddo rydych chi’n gobeithio ei brynu.
Mae hyn oherwydd bod y rhan fwyaf o forgeisi wedi’u ‘diogelu’ ar werth yr eiddo neu’r tir y cawsant eu defnyddio i'w prynu. Mae hyn yn golygu, os bydd y benthyciwr yn methu ad-dalu’r taliadau morgais gofynnol, y gall y banc adfeddiannu’r eiddo a’i werthu i adfer yr arian a fenthycwyd yn wreiddiol.
Bydd eich benthyciwr eisiau gwybod tri pheth am yr eiddo:
- A ydych chi’n prynu eiddo rhydd-ddaliad neu lesddaliad? Y gwahaniaeth rhwng y ddau yw nad yw lesddeiliad yn berchen ar y tir mae ei eiddo wedi'i adeiladu arno, a dim ond am gyfnod y les mae’n berchen ar yr eiddo. Mae llawer o fenthycwyr yn amharod i fenthyca arian ar gyfer eiddo lesddaliad, yn enwedig pan mae cyfnod y les yn fyr (80 mlynedd neu lai). Y rheswm am hyn yw y gallai eiddo o'r fath fod yn anodd ei werthu oni bai fod y les yn cael ei hymestyn. Nodwch fod perchnogion eiddo lesddaliad hefyd yn wynebu rhai costau cysylltiedig â'r eiddo, gan gynnwys costau cynnal a chadw (er enghraifft, i dalu am drwsio tu allan yr adeilad, yn enwedig y rheini sy’n byw mewn bloc o fflatiau) a rhent tir – ffi sy’n cael ei thalu i berchennog y tir rhydd-ddaliad y mae'r eiddo wedi cael ei adeiladu arno.
- Ydych chi’n prynu eiddo i fyw ynddo (eich ‘prif’ breswylfa) neu i’w rentu (‘prynu-i-rentu’)? Bydd benthycwyr yn codi cyfradd morgais uwch ar eiddo prynu-i-rentu.
- Oes unrhyw beth am yr eiddo a allai olygu ei bod yn risg darparu morgais ar ei gyfer? Er enghraifft, a yw’n eiddo hen iawn, neu a yw’r adeiladwaith yn anarferol (ee, wedi'i adeiladu â gwellt yn hytrach na brics)? A yw’r eiddo mewn lleoliad anarferol (ee, uwchben siop, a allai arwain at broblemau cysylltiedig â mynediad a chyfrifoldebau cynnal a chadw)?
Cyn cytuno ar forgais, bydd y benthyciwr yn cael prisiad o werth yr eiddo rydych chi eisiau ei brynu. I'r rhan fwyaf o fenthycwyr, y morgais mwyaf y byddant yn ei ddarparu yw 95% o werth yr eiddo – neu fenthyciad mewn cymhariaeth â gwerth (LTV) o 95%. Mae hyn gan gymryd nad yw swm y morgais yn fwy na’r uchafswm mae’r benthyciwr yn fodlon ei fenthyca i chi yn unol â'r prawf fforddiadwyedd.
Felly, ar gyfer eiddo sy’n costio £200,000, byddai morgais ar gyfer LTV o 95% yn eich galluogi chi i fenthyca £190,000 (£200,000 x 95%), gan olygu bod angen i chi ddarparu'r £10,000 arall.
Arweiniodd effaith pandemig COVID-19 ar yr economi at fwy o ofal gan fenthycwyr morgeisi wrth ddarparu morgeisi LTV uchel. I fynd i'r afael â hyn, yn 2021 cyflwynodd y llywodraeth warant i fenthycwyr mewn perthynas â swm morgais rhwng benthyciad o gymharu â gwerth o 80% i 95%. Mae'r warant hon yn gymwys i forgeisi ar gyfer eiddo â gwerth ar y farchnad o hyd at £600,000 y bydd y benthycwyr yn byw ynddo - felly nid yw'n gymwys i eiddo ‘prynu i'w osod’. Disgwylir i’r cynllun gwarant hwn redeg tan ddiwedd 2022.
Mae’r gyfradd llog a godir ar eich morgais fel arfer yn gysylltiedig â’r benthyciad mewn cymhariaeth â gwerth (LTV). Mae benthyciadau mewn cymhariaeth â gwerth is yn denu cyfraddau llog (ychydig yn) is ar forgeisi. Felly, gallai fod yn synhwyrol cymryd camau i leihau LTV eich morgais.
Gan nad yw benthycwyr yn tueddu i ddarparu 100% o forgeisi LTV, mae angen defnyddio cyllid arall i ategu’r morgais er mwyn bodloni’r pris y cytunwyd arno ar gyfer prynu’r eiddo. I brynwyr tro cyntaf, gallai hyn ddeillio o’r arian a geir o ISA Cymorth i Brynu neu ISA Gydol Oes (LISA). Mae’r rhain yn gynilion arbenigol sydd wedi’u llunio i helpu prynwyr tro cyntaf i gael eu troed ar yr ysgol eiddo drwy roi hwb i'w cynilion. Sylwch nad yw ISAs Cymorth i Brynu ar gael i ymgeiswyr newydd mwyach, ond gall y rheini sydd eisoes â chyfrifon eu defnyddio i’w helpu i brynu eiddo.
Gweithgaredd 1 Lleihau LTV y morgais
Beth ydw i’n gallu ei wneud i leihau'r LTV ar fy morgais?
Rhowch eich sylwadau yn y blwch isod a’u cadw i ddatgelu'r drafodaeth.
Discussion
Mae lleihau’r LTV – sy’n her i brynwyr tro cyntaf yn enwedig – yn golygu dod o hyd i ffynonellau eraill o arian i’ch helpu i ariannu eich pryniant. Mae hyn yn lleihau maint y morgais bydd ei angen arnoch. Mae rhai opsiynau yn cynnwys defnyddio eich cynilion neu efallai ofyn am help gan eich ffrindiau neu’ch teulu (er enghraifft, ‘Banc Mam a Dad’). Beth bynnag fo'r sefyllfa, bydd eich benthyciwr yn gofyn am fanylion yr arian arall rydych chi’n ei ddefnyddio i ategu’r morgais i brynu eiddo. Os ydych chi’n defnyddio ‘Banc Mam a Dad’ – neu ffynonellau tebyg o arian – bydd y darparwr angen cadarnhad ysgrifenedig bod yr arian yn rhodd. Heb hwn, gallai’r benthyciwr dybio mai benthyciad yw’r arian a’i gynnwys yn y prawf fforddiadwyedd (gyda’r risg y bydd hyn yn arwain at leihau maint y morgais y bydd yn fodlon ei fenthyca i chi).
Dros amser, efallai y byddwch yn symud i gartref newydd (a morgais newydd yn sgil hynny). Bydd cadw’r LTV i lawr yn dod yn haws bryd hynny. Mae hyn oherwydd mai’r duedd gyffredinol ers degawdau yw bod prisiau tai yn codi. Felly, pan fyddwch chi’n gwerthu eich cartref cyntaf – yn enwedig os ydych chi wedi byw ynddo ers sawl blwyddyn – mae’n debygol (ond ddim yn sicr) y byddwch chi’n cael mwy o arian nag y gwnaethoch chi ei dalu amdano. Mae’r arian, neu’r ‘ecwiti’, rydych chi’n ei gael o werthu’r eiddo yn gallu cael ei ddefnyddio fel blaendal ar eich eiddo nesaf, ac felly’n cadw LTV y morgais newydd i lawr. A dweud y gwir, efallai y byddwch yn gallu lleihau eich LTV heb symud tŷ, drwy ad-dalu eich morgais presennol ar ôl nifer o flynyddoedd ac ymrwymo i forgais newydd (gelwir hyn yn ‘ailforgeisio’).
Pam mae benthycwyr yn codi cyfraddau llog is ar forgeisi sydd ag LTV is?
Rhowch eich sylwadau yn y blwch isod a’u cadw i ddatgelu'r drafodaeth.
Discussion
Mae’r banciau’n codi cyfraddau llog is ar forgeisi sydd ag LTV is, oherwydd mae cyfran fwy o werth y tŷ wedi cael ei ad-dalu, sydd felly’n lleihau’r risg y bydd y benthyciwr yn colli arian ar y morgais a ddarperir. Os oes rhaid i’r benthyciwr adfeddiannu eiddo a’i werthu yn ystod cyfnod lle mae prisiau tai yn gostwng, mae llai o risg o golli arian os oedd yr LTV gwreiddiol yn 60% na phe bai’n 95%, er enghraifft.
Iawn – fe ddylech chi ddeall beth fydd benthyciwr yn chwilio amdano pan fyddwch chi’n gwneud cais am forgais erbyn hyn. Ond mae gwahanol fathau o gynnyrch morgais – felly pa fath ddylech chi fynd amdano?