4.2 Gadael morgais cyfradd sefydlog
Un peth arall sy’n peri i rywun ailforgeisio, ac sy’n codi o dan amodau cyfradd llog penodol, yw ad-dalu cynnig cyfradd sefydlog sy’n bodoli eisoes yn gynnar a symud i forgais newydd sy’n gwneud synnwyr yn ariannol.
Dydy'r cyfrifiadau sydd eu hangen i wneud penderfyniadau da ddim yn eithriadol o anodd. Yn syml, mae angen i chi gyfrifo'r costau cysylltiedig â dod allan o’ch cynnig morgais – efallai nad oes costau os ydych chi ar gynnyrch Cyfradd Amrywiadwy Safonol neu draciwr. Ychwanegwch gostau cynnig newydd at y rhain (ffi trefnu a chostau cyfreithiol efallai, er y bydd y benthyciwr newydd yn talu’r rhain weithiau). Wedyn, cymharwch y costau hyn â’r arian rydych chi’n disgwyl ei arbed drwy symud i gynnyrch newydd gyda chyfradd morgais is na’r gyfradd rydych chi arni ar hyn o bryd.
Mewn cyfnod lle mae cyfraddau llog yn gostwng, gall ad-dalu morgais cyfradd sefydlog a symud i un â chyfradd is wneud synnwyr yn ariannol.
Dyma enghraifft:
Mae gan y teulu Sharp 3 blynedd ar ôl ar forgais cyfradd sefydlog 5 mlynedd (llog yn unig) o £100,000.
Mae cyfradd bresennol y morgais yn 6% y flwyddyn ond fe allent symud i forgais cyfradd sefydlog 3 blynedd ar gyfradd o 4% y flwyddyn. I wneud hyn, mae’n rhaid iddynt dalu ffi ad-dalu cynnar o 3% o’r swm sy’n ddyledus, yn ogystal â thalu ffi trefnu o £500 ar gyfer y morgais newydd.
Beth ddylai'r teulu Sharp ei wneud?
Dyma'r costau cysylltiedig â symud i'r cynnyrch newydd:
- Y ffi ad-dalu cynnar: 3% × £100,000 = £3,000
- Y ffi trefnu: £500
- Cyfanswm £3,500
Ond y buddion yw’r arbedion llog o 2% (hynny yw, 6% llai 4%) am dair blynedd:
Mae hynny’n golygu bod y teulu Sharp yn arbed £100,000 × 2% x 3 blynedd = £6,000
Felly, yr arbediad net yw £2,500.
Bydd rhaid i'r teulu Sharp ddefnyddio rhywfaint o’u cynilion i dalu’r costau ymlaen llaw. Ond, hyd yn oed os ydynt yn ennill 2% y flwyddyn ar eu cynilion, dim ond £3,500 × 2% × 3 = £210 yw swm yr elw a gollir mewn llog dros y tair blynedd.
Felly, dylai’r teulu Sharp symud i'r cynnig cyfradd sefydlog newydd.
Gweithgaredd 5 A yw’n gwneud synnwyr gadael y morgais cyfradd sefydlog hwn?
Gwnewch y fathemateg ar gyfer symud i’r cynnig cyfradd sefydlog newydd.
Y tro hwn, mae’r gyfradd sefydlog gyfredol yn 4% y flwyddyn ac mae dwy flynedd ar ôl.
Mae’r morgais llog yn unig ar gyfer £100,000.
Gellir sicrhau morgais cyfradd sefydlog 2 flynedd newydd ar gyfradd o 2% y flwyddyn.
Mae'r ffi trefnu yn £750 a’r ffi ad-dalu cynnar yn 2% o’r swm sy’n ddyledus.
Rhowch eich sylwadau yn y blwch isod a’u cadw i ddatgelu'r drafodaeth.
Discussion
Dyma'r costau cysylltiedig â symud i'r cynnyrch newydd:
- Y ffi rhagdalu: 2% × £100,000 = £2,000
- Y ffi trefnu: £750
- Cyfanswm: £2,750
Ond y buddion yw’r arbedion llog o 2% (hynny yw, 4% llai 2%) am ddwy flynedd.
Mae hynny’n arbed £100,000 × 2% x 2 blynedd = £4,000.
Felly yr arbediad net yw £1,250.
Mae'n rhaid i’r costau gael eu talu ymlaen llaw allan o gynilion (gan gymryd bod cynilion ar gael), ond hyd yn oed os yw’r cynilion yn ennill 2% y flwyddyn, dim ond £2,750 × 2% × 2 flynedd = £110 yw’r enillion llog a gollir dros y ddwy flynedd.
Am y rhesymau hyn, byddai’n gwneud synnwyr symud i gynnig cyfradd sefydlog newydd.
Os cawsoch chi drafferth gyda’r fathemateg, gallwch chi ddilyn dolen ar ddiwedd y sesiwn i roi arweiniad i chi ynghylch a yw’n gwneud synnwyr ariannol i ad-dalu eich cynnig cyfradd sefydlog.
Mae’r adran nesaf yn edrych ar sut mae’n rhaid i chi fynd i’r afael â nifer o gostau gwahanol wrth brynu eiddo. Bydd eich alldaliadau ariannol yn siŵr o fod wedi dechrau cyn yr ad-daliad morgais cyntaf hyd yn oed.