Sesiwn 4: Deall morgeisi

Cyflwyniad

Croeso i Sesiwn 4 y cwrs am ddim yma gan y Brifysgol Agored. Yn y sesiwn hon, byddwch yn canolbwyntio ar forgeisi – sef benthyciadau a ddefnyddir i brynu cartrefi.

Download this video clip.Video player: Fideo 1 Cyflwyniad i Sesiwn 4

Dangos y trawsgrifiad | Cuddio'r trawsgrifiad

Transcript: Fideo 1 Cyflwyniad i Sesiwn 4

MARTIN LEWIS

Mortgages are a type of debt, and you need to remember that. We often don’t categorise them the same way, but they are. And in common parlance, they’re a debt secured on your home. So if you can’t repay, your home could be taken off you.

One of the key things to understand, whether you’ve already got a mortgage or whether you’re looking to get one, is three little letters: LTV. It stands for Loan To Value. In simple terms, how much of your house’s value are you borrowing? And it’s the value at the point that you’re getting the mortgage, or if you’re remortgaging, which simply means shifting to a new mortgage deal without moving house, at the point that your remortgaging. And I’ll come back to why that’s important in a moment.

Now, the key thing to understand here is the lower your loan to value, the better, because you’re borrowing less of a proportion of your house’s value, which means it’s less risky for the lender, so they’re willing to give you a better rate because of it. In fact, what tends to happen is these days, you can usually start to get mortgages around 95% LTV, or a 5% deposit for a first-time buyer. And it gets cheaper every 5%, 90%, 85%, 80%, 75%, 70%, 65%, 60%, until around 60% and then it doesn’t get that much cheaper.

So this is important. It means if you can find spare cash somehow to get yourself down to a lower threshold, you might be able to get a cheaper mortgage deal. It may mean at the point that you’re remortgaging, shifting deal, if you can find an extra 1,000 pounds that brings you down the threshold, you could save more than 1,000 pounds a year because of a cheaper mortgage deal. It also means that if you’ve had a mortgage for a long time, and your house price has gone up in value, even if you haven’t repaid anything, because it is loan to value, if the value goes up, the loan is a smaller proportion of the borrowing, and you may well be able to get a cheaper deal.

If you understand the concept of loan to value, you’re starting to get on the road to understanding how mortgages work. But in the old days when we talked about mortgages, it was all about what’s a good deal, what’s a bad deal, what you’re going to choose. These days, at the core to most mortgage decisions, is the question, will they accept me?

Because they no longer throw out mortgages willy nilly. There are two big things as well as LTV that affect whether you’ll be accepted or not. The first is your credit score. Each lender scores you differently based on its own wish list of what is a perfect customer.

So managing your credit worthiness at least a year in advance of getting a mortgage is important. Don’t get excess borrowing. Don’t forget to pay anything. Don’t make too many applications. All of those can hit your credit file.

Have as good and a clean a file as you possibly can that shows you’re a responsible credit citizen. And make sure you’re doing that in a good run up before applying for a mortgage. The second factor is affordability. Will you be able to afford the product? It’s the lender who will be defining that, and they won’t just be looking at the rate that they’re giving you. Can you afford to repay it?

There’ll be stress testing. If interest rates went up, would you still be able to afford the mortgage? And that means for those who are close to the brink of their finances and are borrowing quite a high proportion of their income, well, in the three to six months before making a mortgage application, I would suggest you go frugal so that your bank statements show there is room to be able to afford a new mortgage even if interest rates went up.

So where do you find the information on which mortgage lenders are more likely to lend to you or not? It’s very difficult. In fact often, it doesn’t really exist in the public sphere. Except many mortgage brokers have better access to that information than we as consumers do.

So when getting a mortgage, I’d be looking at best-buy tables to see, in a perfect scenario, what the best deal you could get is. But I’d also go and talk to a mortgage broker. They’re a mortgage advisor. Make sure it’s one who doesn’t charge you unless you get a mortgage through them. And in fact, there are some who are fee free who just take a commission from lenders. And you want one that’s going to look at as many different mortgage deals as possible.

Though you may be thinking, why are you telling me to go to a mortgage advisor if I’m doing a course about understanding mortgages? Well, there’s nothing wrong with getting advice even if you know what you’re doing. And they’re advisors. They’re not instructors.

They’re not here to tell you what to do. You need to understand the mortgage that you’re getting too, and then you can have a sensible, grown-up conversation with them about whether it’s the right or the wrong deal.

End transcript: Fideo 1 Cyflwyniad i Sesiwn 4

Lawrlwytho

Fideo 1 Cyflwyniad i Sesiwn 4

Gwrandewch ar neges Martin Lewis yn Gymraeg isod.

Download this audio clip.Audio player: Clip Sain 1 Cyflwyniad i Sesiwn 4

Dangos y trawsgrifiad | Cuddio'r trawsgrifiad

Transcript: Clip Sain 1 Cyflwyniad i Sesiwn 4

ADRODDWR:

Mae morgeisi yn fath o ddyled, ac mae angen i chi gofio hynny. Dydyn ni ddim yn eu categoreiddio nhw yn yr un modd, ond dyna ydyn nhw. Yn syml, dyled wedi'i chlymu i’ch cartref yw morgais. Felly, os nad ydych chi’n gallu ei had-dalu, gall eich cartref gael ei gymryd oddi arnoch.

Un peth pwysig i'w ddeall, p’un ai a oes gennych chi forgais yn barod neu eich bod yn chwilio am un, yw’r gymhareb rhwng benthyciad a gwerth. Sef ‘loan to value’ neu LTV yn y Saesneg. Yn syml, faint o werth eich tŷ ydych chi’n ei fenthyca? Y gwerth ar yr adeg rydych chi’n cael y morgais yw hwn neu, os ydych chi’n ailforgeisio, y gwerth ar yr adeg rydych chi’n ailforgeisio – sy’n syml yn golygu symud i forgais newydd heb symud tŷ. Fe ddown ni’n ôl at pam mae hynny’n bwysig yn nes ymlaen.

Nawr, y peth pwysig i’w ddeall yma yw gorau po isaf eich cymhareb rhwng benthyciad a gwerth, oherwydd rydych chi’n benthyca cyfran lai o werth eich tŷ, sy’n golygu ei fod yn llai o risg i'r benthyciwr, ac felly bydd yn fodlon rhoi cyfradd well i chi o ganlyniad i hynny. A dweud y gwir, beth sy’n tueddu i ddigwydd y dyddiau hyn yw eich bod yn gallu dechrau cael morgeisi gyda chymhareb rhwng benthyciad o tua 95%, neu 5% o flaendal i brynwyr tro cyntaf. Wedyn, mae’n mynd yn rhatach fesul pob pump y cant, 90%, 85%, 80%, 75%, 70%, 65%, 60%, tan tua 60% wedyn nid yw’n mynd yn llawer rhatach ar ôl hynny.

Felly, mae hyn yn bwysig. Mae’n golygu, os gallwch chi rywsut ddod o hyd i arian sbâr i fynd i drothwy is, efallai y byddwch chi’n gallu cael cynnig morgais rhatach. Gallai hyn olygu, pan fyddwch chi’n ailforgeisio neu’n symud i gynnig arall, os gallwch chi ddod o hyd i fil o bunnoedd ychwanegol i ddod â’ch trothwy i lawr, gallech chi arbed mwy na mil o bunnoedd y flwyddyn oherwydd y cynnig morgais rhatach. Mae hefyd yn golygu, os ydych chi wedi cael morgais ers amser hir a bod pris eich tŷ wedi cynyddu, hyd yn oed os nad ydych chi wedi ad-dalu unrhyw beth, oherwydd y gymhareb rhwng benthyciad a gwerth, os yw’r gwerth yn cynyddu, mae’r benthyciad yn gyfran lai o’r benthyciad ac efallai y byddwch chi’n gallu cael cynnig rhatach.

Os ydych chi’n deall cysyniad y gymhareb rhwng benthyciad a gwerth, rydych chi ar y ffordd i ddeall sut mae morgeisi’n gweithio. Pan oedden ni’n trafod morgeisi yn yr hen ddyddiau, roedd popeth yn ymwneud â beth sy’n gynnig da, beth sy’n gynnig gwael, a beth rydych chi’n mynd i’w ddewis. Y dyddiau hyn, y rhan greiddiol o'r rhan fwyaf o benderfyniadau sy’n ymwneud â morgeisi yw'r cwestiwn, a wnân nhw fy nerbyn i?

Oherwydd dydy morgeisi ddim yn cael eu taflu at bobl rywsut-rywsut dim mwy. Mae dau beth mawr, yn ogystal â’r gymhareb rhwng benthyciad a gwerth, sy’n effeithio ar eich siawns o gael eich derbyn neu beidio. Eich sgôr credyd yw’r peth cyntaf. Mae pob benthyciwr yn rhoi gwahanol sgôr i chi ar sail ei restr wirio ei hun o’r hyn mae’n dymuno ei weld yn ei gwsmer perffaith.

Felly, mae’n bwysig rheoli eich teilyngdod credyd o leiaf unwaith y flwyddyn cyn cael morgais. Peidiwch â chael benthyciadau atodol. Peidiwch ag anghofio talu dim byd. Peidiwch â gwneud gormod o geisiadau. Gall pob un o'r rhain fod yn ergyd i’ch ffeil credyd.

Ceisiwch gael ffeil mor dda a glân â phosibl, sy’n dangos eich bod yn ddinesydd credyd cyfrifol. A gwnewch yn siŵr eich bod yn gwneud hynny am gyfnod go lew cyn gwneud cais am forgais. Yr ail ffactor yw fforddiadwyedd. A fyddwch chi’n gallu fforddio’r cynnyrch? Y benthyciwr fydd yn penderfynu ar hynny, ac nid y gyfradd maen nhw’n ei rhoi i chi yw’r unig beth y byddan nhw’n edrych arno. Ydych chi’n gallu fforddio ei ad-dalu?

Byddan nhw’n cynnal profion straen. Pe bai cyfraddau llog yn mynd i fyny, a fyddech chi’n dal yn gallu fforddio'r morgais? Mae hynny’n golygu, i’r rheini sy’n agos i ymylon eu cyllid ac yn benthyca cyfran eithaf mawr o’u hincwm, byddwn yn argymell bod yn ddarbodus yn y tri i chwe mis cyn gwneud cais am forgais, er mwyn i’r datganiadau banc ddangos bod lle i allu fforddio morgais newydd, hyd yn oed pe bai'r cyfraddau’n cynyddu.

Felly, ble gallwch chi ddod o hyd i'r wybodaeth ar ba fenthycwyr morgeisi sy’n fwy tebygol o fenthyca arian i chi? Mae’n anodd iawn. A dweud y gwir, dydy’r wybodaeth hon ddim yn bodoli’n gyhoeddus i bob pwrpas. Mae gan froceriaid morgeisi well mynediad at yr wybodaeth honno na ni ddefnyddwyr.

Felly, pan fyddwch chi’n chwilio am forgais, byddwn i’n edrych ar dablau ‘bargen orau’ i weld, mewn sefyllfa ddelfrydol, beth yw'r cynnig gorau y gallech chi ei gael. Ond fe fyddwn i hefyd yn mynd i siarad â brocer morgeisi. Cynghorwyr morgeisi ydyn nhw. Gwnewch yn siŵr bod y brocer yn un nad yw’n codi tâl oni bai eich bod yn cael morgais drwyddo. A dweud y gwir, dydy rhai broceriaid ddim codi tâl arnoch chi o gwbl, ond yn hytrach yn cymryd comisiwn gan fenthycwyr. Rydych chi eisiau un sy’n mynd i edrych ar gymaint o gynigion morgais â phosibl.

Efallai eich bod chi’n meddwl, pam wyt ti’n dweud wrthyf am fynd at gynghorydd morgeisi os ydw i’n gwneud cwrs am ddeall morgeisi? Wel, does dim byd o’i le ar gael cyngor hyd yn oed os ydych chi’n gwybod beth rydych chi’n ei wneud. A chynghorwyr ydyn nhw. Nid cyfarwyddwyr.

Dydyn nhw ddim yno i ddweud wrthych chi beth i’w wneud. Mae angen i chi ddeall y morgais rydych chi’n ymrwymo iddo, felly gallwch chi gael trafodaeth synhwyrol gyda nhw fel oedolion ynglŷn ag a yw’n gynnig addas neu anaddas.

End transcript: Clip Sain 1 Cyflwyniad i Sesiwn 4

Lawrlwytho

Clip Sain 1 Cyflwyniad i Sesiwn 4

Mae’r sesiwn hon yn edrych ar y cynnyrch morgeisi sydd ar gael ym marchnad y DU – eu cyfraddau llog a’u nodweddion eraill – ac yn archwilio'r ffactorau sy’n cyfrannu at wneud dewisiadau da o blith yr amrywiaeth o gynnyrch. Mae’n esbonio pam a sut gall morgeisi gael eu rheoli’n weithredol gan fenthycwyr drwy opsiynau fel gordalu, gwrthbwyso ac ailforgeisio.

Ar ôl y lefelau isaf erioed yn hanesyddol yn ystod pandemig COVID-19, mae cyfraddau llog yma yn y DU ac mewn gwledydd eraill dros y byd i gyd wedi cynyddu'n gyflym ers 2021 mewn ymateb i gynnydd sydyn yn chwyddiant prisiau. Mae hyn, yn anochel, wedi arwain at gyfraddau morgais cynyddol hefyd.

Mae’r sesiwn hefyd yn edrych ar y morgeisi o safbwynt y benthycwyr, gan gynnwys y ffactorau sy’n effeithio ar eu penderfyniadau ynghylch benthyca arian ar gyfer morgais.

Drwy gwblhau’r sesiwn, byddwch yn dod i ddeall mwy am y farchnad forgeisi, ond hefyd yn dod yn fwy hyderus wrth wneud penderfyniadau doeth am un o feysydd pwysicaf cyllid personol.

Erbyn diwedd y sesiwn, fe ddylech chi fod yn:

• deall sut mae banciau a benthycwyr eraill fel cymdeithasau adeiladu yn gwneud penderfyniadau am ddarparu morgeisi
• gwybod am y gwahanol fathau o gynnyrch morgais sydd ar gael a'r cyfraddau llog sy’n berthnasol iddynt
• gwybod am fuddion rheoli’ch morgais yn rhagweithiol – er enghraifft, drwy symud o un cynnyrch i un arall o bryd i’w gilydd
• deall y costau amrywiol sy’n gysylltiedig â phrynu eiddo
• gwybod pa risgiau sy’n gysylltiedig â chael morgais a sut mae rheoli'r rhain.

Bydd yr adran gyntaf yn edrych ar y ffactorau sy’n pennu faint y bydd benthycwyr yn ei ddarparu pan fyddwch chi’n gwneud cais am forgais.